לא ניתן להתעלם מהיבטי המיסוי ומאגרות שונות שיש לשלם לרשויות שונות, לפני שמחליטים האם כדאי לבצע תמ"א 38 בבניין המגורים, ומהי התמורה שיקבלו בעלי הדירות. מאז שחוקקה התוכנית המדינית לחיזוק בניינים מיושנים מרעידות אדמה, הפכה תמ"א 38 לנושא מרכזי ומדובר. ללא ספק, התוכנית חוקקה למטרה חיובית וייעודה העיקרי הוא לשמור על בטיחותם של אזרחי מדינת ישראל, אולם כשבוחנים לעומק את הנושא נתקלים בבעיות לוגיסטיות ופרוצדורליות שעלולות למנוע מהתוכנית להתגשם.

בניסיון לשפר את התוכנית ולפתור את הבעיות הקיימות בה, מפעם לפעם מתבצעים בה שינויים ונוספים סעיפים חדשים לתוכנית המקורית, כך שהיום ניתן לבצע גם תמ"א 38/2 הדומה באופייה לפרויקט פינוי בינוי ובמסגרתה הבניין הישן נהרס כליל ובניין חדש נבנה במקומו, ואף תמ"א 38/3. אחד הנושאים הרלוונטיים הוא היטל ההשבחה החל במסגרת תמ"א 38, כאשר רק לאחרונה מקודמת הצעת חוק לביטול הפטור מהיטל השבחה שניתן בפרויקטים של תמ"א.

מה זה היטל השבחה ומי צריך לשלם אותו?

למעשה מדובר באגרה או בתשלום שיש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכל מקרה שבו אושרה תוכנית המשביחה את נכס הנדל"ן, למשל בעקבות שיפוץ, הוספת חדרים, הקמת קומות חדשות וכל דבר אחר שמעלה את ערכו של הבניין. היטל ההשבחה מחושב לפי עליית הערך, ומהווה 50% ממנה.

 

בעל המקרקעין או חוכר המקרקעין נדרש לשלם את היטל ההשבחה, אם כי ניתן להגיע להסדר אחר. אולם יש להדגיש שכל הסדר אחר אינו מחייב את הוועדה, ובכל מקרה דרישת התשלום תגיע לבעלי המקרקעין.

באילו מקרים צריך לשלם היטל השבחה וכיצד נקבעת עליית ערך המקרקעין?

יש לשלם את ההיטל כאשר מאושרת תב"ע חדשה, כאשר ניתן אישור על ידי הוועדה המקומית לשימוש חורג, כאשר ניתנות הקלות בנייה, ולמעשה בכל מקרה שבו מאושר שינוי אשר יעלה את ערך המקרקעין.

 

שמאי מקרקעין קובע את השומה שבמסגרתה נבדקת עליית הערך הצפויה בעקבות השינויים, תוך התחשבות בהיבטים המשפטיים והתכנוניים, ובהתאם לכך נקבע גובהו של היטל ההשבחה. הוועדה המקומית היא זו שממנה את השמאי, אך גם בעלי המקרקעין יכולים לזמן שמאי מטעמם.

מתי ניתן פטור מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38?

כחלק מההטבות והתמריצים שנותנת המדינה לצורך מימוש התוכנית, ניתן לקבל הטבות גם בכל הנוגע להיטל השבחה. כבר בשנת 2007 נכללה הוראה בחוק התכנון הקובעת פטור בשיעור של 90% מההיטל בפרויקטים של תמ"א 38, ועם השנים הוחלט לתת פטור מלא או חלקי מתשלום היטל השבחה חוץ מפרויקטים של תמ"א המבוצעים במחוז תל אביב.

אם ממלאים את כל התנאים בחוק תמ"א 38, ניתן לקבל פטור בשיעור מלא מהיטל ההשבחה. בפרויקט תמ"א 38/2 יינתן הפטור המלא כל עוד שטח הדירות לא יורחב מעבר ל-25 מ"ר. עבור תמ"א 38/3 ייקבע פטור בשיעור 90% או בשיעור מלא, בהתאם לשטח יחידות הדיור החדשות שייבנו. אם נבנים חדרי ביטחון במסגרת התוכנית, ניתן לקבל פטור מלא מהיטל השבחה.

 

כאשר יש במבנה זכויות בנייה נוספות לא מנוצלות בהתאם לתוכנית הבינוי העירונית, והיזם מעוניין לממש אותן, הוא יחויב בתשלום היטל השבחה בשיעור מלא.

היטל השבחה בתמ"א 38: מתי צריך לשלם ומתי חל פטור?

כאשר ערכו של נכס מקרקעין עולה בעקבות שינויים המבוצעים בו, נבנה היטל השבחה מבעל הנכס עבור השבחת

הנכס ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. באילו מקרים ניתן לקבל פטור חלקי/מלא בפרויקטים של תמ"א 38?