בדרך לטאבו: ביצוע רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין

כאשר רוכשים דירת מגורים או כל נכס נדל"ן אחר, אחד מהדברים החשובים ביותר לשמירת הזכויות במקרקעין הוא רישום הזכויות בטאבו בלשכת רישום המקרקעין. עוד לפני רכישת הנכס, באמצעות בדיקת הרישום ניתן לוודא כי המוכר הוא באמת בעל הזכויות בנכס וכי הנתונים שנאמרו לגבי הנכס, לרבות שטחו וזכות השימוש בשטח אכן מדויקים.

​

ניתן לאתר את פרטי נסח הטאבו בלשכות רישום המקרקעין או באינטרנט באמצעות פרטי הנכס כגון מספר הגוש ומספר החלקה. ישנם כמה נסחים לטאבו, וכמה סוגי רישום בטאבו. למשל, ישנו נסח טאבו מרוכז אשר כולל מידע על בית משותף וכל בעלי הזכויות בו, נסח טאבו רגיל אשר מפרט את מלוא הדירה על נכס ספציפי, וכן נסח טאבו היסטורי אשר מפרט מי היו בעלי הזכויות בנכס עם השנים.

​

מכל מקום, השלב האחרון בכל עסקת מכר של נכס נדל"ן הוא אישור הבקשה לרישום הזכויות בנכס ורישום העברת הזכויות לידי הרוכשים. אילו זכויות שונות ניתן לרשום בטאבו ואיך מתנהל הליך הגשת הבקשה להעברת הזכויות.

​

​

מה כולל רישום בטאבו בלשכת רישום המקרקעין?

​

ישנם מספר סוגים של רישום בטאבו, אשר רלוונטיים הן כאשר בודקים את הנכס לפני רכישתו והן כאשר מבקשים לרשום את הזכויות בנכס שנרכש. רישום בעלות על נכס בטאבו משמעותו שמלוא הזכויות בנכס שייכות לבעלים, והוא רשאי לבצע בו שינויים, להשכיר אותו או למכור אותו לפי ראות עיניו.

 

רישום משכנתא בטאבו משמעותו כי מדובר בנכס אשר משועבד לבנק או לגוף פיננסי אחר אשר נתן לרוכשים הלוואת משכנתא לרכישת הנכס. כלומר, בעל הזכויות בנכס אינו יכול למכור אותו, למשל, מבלי לקבל על כך אישור מהבנק.

​

אם רושמים הערת אזהרה בטאבו, משמעות הדבר שקיימת התחייבות לגבי הנכס, בין שמדובר בהתחייבות שלא למכור אותו או בהתחייבות למכור אותו. כלומר, רוכשים פוטנציאליים אשר בודקים את מצבו של הנכס ומגלים כי קיימת עליו הערת אזהרה למכירתו, יוכלו להימנע מרכישת נכס שכבר למעשה נמכר לרוכשים אחרים.

​

כאשר נרשמות זכויות שכירות בטאבו, משמעות הדבר היא שניתנו זכויות להתגורר בנכס או להשתמש בו למשך פרק זמן מסוים ותמורת תשלום. במקרה של רישום חכירה על הנכס, המשמעות היא שזכויות השימוש בנכס ניתנו בדומה לזכויות שכירות למשך פרק זמן של יותר מחמש שנים. חכירה לדורות משמעותה שתקופת השימוש בנכס ניתנה ליותר מ-25 שנים. כאשר הערת חכירה בטאבו כוללת הערה על חכירה מהוונת, מדובר בחכירה שבמסגרתה החוכר שילם מראש את דמי החכירה.

 

מתי ניתן להעביר את הזכויות בטאבו על שמם של הרוכשים, ועל מי חלה האחריות לבצע את העברה?

באופן עקרוני, אחרי שהחזקה בנכס נמסרת לרוכשים והתמורה בעדו משולמת למוכרים, זהו המועד שבו יירשמו הזכויות בו על שמם של הרוכשים. לצורך העברת הזכויות יש להציג מסמכים כגון אישור מהרשות המקומית, אישור היטל השבחה, אישור מס שבח ועוד. בדרך כלל קבלת המסמכים הנדרשים נמשכת מספר חודשים, ורק לאחר מכן ניתן להשלים את רישום הזכויות בלשכת רישם המקרקעין.

​

הגשת הבקשה לרישום הזכויות בטאבו מתבצעת על ידי הרוכשים או עורך הדין מטעמם, והיא כוללת את חתימתם של המוכרים, שטרי מכר, אישור מס שבח ומס רכישה, אישור העירייה, שטרי משכנתא במקרים שבהם הרוכשים נדרשו להלוואת משכנתא, ייפוי כוח ועוד.

לאחר רישום הבעלות על שמם של הרוכשים, ניתן להוציא נסח טאבו חדש אשר מהווה אסמכתא לכך שהזכויות אכן הועברו כדין.

 

מדוע עלול להתעכב תהליך רישום הזכויות בטאבו?

היות שעסקת מכר מקרקעין היא עסקה מורכבת, רישום המקרקעין בטאבו עלול להתעכב ממגוון סיבות בירוקרטיות ואחרות. בין היתר, ההליך יכול להתעכב בשל משך הטיפול במינהל מקרקעי ישראל.

נוסף על כך, במצבים שבהם קיימים חובות לרשות המקומית או לרשויות מיסוי מקרקעין, לא ניתן להשלים את הרישום בטאבו עד שהחובות יוסדרו, גם אם מדובר בטעות או בעיכוב תשלום החוב במערכות הרשויות.

​

כאשר מתבצעת פרצלציה, כלומר חלוקה מחודשת של קרקע בבעלות משותפת למספר חלקות לצורך בנייה, תהליך הפרצלציה עלול להימשך תקופה ארוכה, ועד להשלמתו לא יוכלו בעלי הדירות שרכשו נכסים על הקרקע לבצע את רישום בעלותם על הנכס.

​

מלבד זאת, רישום הנכס בטאבו עלול להתעכב עקב דחיית הרישום על ידי הקבלן, למשל כתוצאה מאי השלמת הבנייה, אשר אינה מאפשרת את הרישום בטאבו עד שהבנייה תסתיים.